土地活用ならトランクルーム経営がおすすめ

土地所有者にとってどのように土地を活用するか、空き地にしておくのはもったいないけどどのようにして収益を得るのが良いのかわからないと悩む方も多いのではないでしょうか。今回は近年需要が増えているトランクルームでの土地活用について、トランクルーム経営のメリットや収益性について解説します。

トランクルームとは

トランクルームは、荷物を保管するための貸倉庫やコンテナのことを指します。利用者が必要に応じた収納スペースを選び、趣味や仕事、引越しの際の一時保管など、さまざまな目的で活用されています。トランクルームには大きく分けて、建物の中に収納スペースを設置する「屋内型トランクルーム」と、土地の上にコンテナを設置する「屋外型トランクルーム」の2種類があります。特に人口密度が高い都市部では、住宅が狭小化し収納スペースが不足している背景からトランクルームの需要が増加しているのが特徴です。

土地活用でトランクルーム経営を行うメリット

土地活用の一環としてトランクルーム経営を行う場合、多くのメリットが期待できます。

初期投資が安い

トランクルーム経営は、屋外型であれば土地にコンテナを設置するだけで土地活用を始めることができる事業です。コンテナでも建築確認申請を取得し、建物として建築するため基礎工事などは必要ですが、住宅や商業施設を建築するほどの大規模な初期投資が不要なことは大きなメリットです。

長期的に収益が安定しやすい

トランクルームの需要が高い都市部では、安定した収益が見込まれる土地活用である点も魅力です。トランクルームの利用者は一度借りると長く利用するユーザーが多いため、出店したトランクルームが一度高稼働になると、10年～20年と長期にわたって経営が安定しやすい事業になります。

ランニングコストが安い

トランクルームでの土地活用は初期投資だけでなく、ランニングコストが比較的安いこともメリットとなります。トランクルームは荷物を保管するスペースを貸し出す施設で、アパート・マンションと違って人が住むわけではありません。住宅と比べて設備の更新や修繕の頻度も少なく、規模も小さいため、長期経営において負担になることがあるランニングコストを安く抑えられる土地活用と言えます。

成長市場への投資

日本におけるトランクルームの市場規模は現在800億円ほどで、10年前と比較すると２倍の市場規模に拡大しています。リーマンショックや新型コロナ禍などの不況にも強い安定したビジネスモデルで、今後2030年には1,152億円の市場規模に達すると予測されています。（矢野経済研究所推計）
また、日本よりもトランクルームが普及しているアメリカでは10世帯に1室、オーストラリアやカナダでは25世帯に1室の割合で供給されているのに対して、日本ではまだ100世帯に1室と言われています。拡大している日本のトランクルーム市場ですが、世界と比較するとまだ供給数や認知度は低い段階にあり、今後も海外のような市場規模へと成長が見込まれます。

トランクルームの経営方式の違い

トランクルームの経営方式には、大きく分けて「土地貸し」と「管理委託（オーナー経営）」があります。

土地貸し

土地貸しの場合、土地をトランクルーム運営会社に貸し出し、地代収入を得る形式です。この方式は、土地所有者の初期投資はほとんど不要で安定した収益が期待できるため、手間をかけずに土地活用したい人やリスクをあまり取りたくない人に向いています。多くの場合、事業用定期借地という契約方式で行われ、10年以上の長期契約となります。

管理委託（オーナー経営）

一方、管理委託（オーナー経営）では、土地所有者が自身でトランクルームのオーナーとして運営し、そのトランクルームの収益を得る形式です。この方式は、土地貸しに比べて収益性が高い一方で、トランクルームの建築費用を負担することや、トランクルーム運営に関するリスクを負うことになる点が特徴です。

トランクルーム事業者に土地を貸して土地活用

トランクルームで土地活用する場合、土地貸しと管理委託（オーナー経営）がありますが、トランクルーム事業者に土地を貸して活用する場合どのようなメリットがあるのか、収益性はどのくらいなのかを解説します。

トランクルーム事業者に土地を貸して土地活用するメリット

トランクルーム事業者に所有地を貸し出すことで土地活用を行うメリットを解説します。

初期投資が不要

所有地をトランクルーム事業者に貸して土地活用する場合、基本的には事業者側がトランクルームの建築費や工事費を負担しますので、土地所有者は初期投資の負担なく土地活用を始めることができます。

長期間にわたって安定した収入を得られる

トランクルーム事業者に所有地を貸した場合、多くは10年以上の長期契約となります。トランクルーム経営の安定した事業モデルから撤退や解約のリスクも低いため、長期的に安定した収益を確保できます。

経営リスクを負わない

土地貸しによる土地活用の場合、万が一トランクルーム経営が不振に陥っても毎月固定の収入が支払われます。アパートやマンションと違い、トランクルームが高稼働になるまでに1年ほどかかると言われていますが、土地所有者にはトランクルームの稼働率に関係なく毎月一定の収入が担保されているのは、土地貸しによる土地活用のメリットです。

トランクルーム事業者に土地を貸して土地活用する場合のリスクや注意点

トランクルーム事業者に土地を貸して活用する場合、いくつかのリスクや注意点が存在します。

契約内容の確認（事業用定期借地契約）

トランクルーム事業者と土地所有者との契約では主に「事業用定期借地契約」が結ばれます。事業用定期借地契約は、10年以上50年未満の契約期間を設定し、更新ができない契約です。また、居住用建物の建築はできず、事業用建物のみ建築できますが、契約期間終了後は原則として更地で土地所有者に返還しなければなりません。契約は公正証書で取り交わされますが、長期にわたる契約となるため、契約内容についてはしっかりと確認しておく必要があります。

将来の土地活用への影響

長期契約で安定した収入が得られるのはメリットでもありますが、想定外の状況が発生した場合に柔軟に対応できなくなるリスクにつながる可能性があります。契約違反などがない限り期間満了までは解約ができないため、将来的にトランクルーム以外の別の活用を検討している場合は、契約期間を決める際に考慮しておくことが重要です。ただし、事業用定期借地の場合、契約期間終了後は確実に土地が返還される契約のため、その点では将来の土地活用についても計画を立てやすいと言えます。

トランクルームに土地を貸して土地活用した場合の収益性をシミュレーション

初期投資の必要がない土地貸しの形式では、直接トランクルームを経営せずとも確実な収益を得られるのが特徴です。所有地の大きさや立地条件、トランクルームの周辺相場によって地代収入は異なりますが、どのくらいの収入を得ることができるのかシミュレーションしてみます。

事業用定期借地権設定契約の場合、年間の地代の目安として相続税評価額の6％（土地公示価格の4.8％）と言われています。

土地面積：約150坪
相続税評価額：4,000万円

上記を条件とした場合、
4,000万円×6％＝240万円/年間（20万円/月）の地代収入を見込むことができます。
※地代の金額、算出方法は参考数値です。立地条件やトランクルームの周辺相場によって大きく異なります。

高収益を求めるならオーナーとしてトランクルーム経営

所有地での土地活用でより多くの収益を得たい場合は、土地貸しではなくオーナーとしてトランクルーム経営をする方法があります。

オーナーとしてトランクルームを経営して土地活用するメリット

オーナーとしてトランクルーム経営に取り組む最大のメリットは、土地活用の収益性が高まる点です。単に土地を貸すだけの場合と異なり、経営オーナーになることでトランクルームの利用料収入をダイレクトに得ることが可能です。例えば、土地貸しの場合はトランクルームの稼働率に関わらず一定の収入ですが、オーナーとして経営する場合は稼働率が高くなり利用料収入が増えるにつれて得られるオーナーの収入も多くなります。すでに所有している土地を活用する場合、実質利回りで20％以上になることも珍しくありません。

オーナーとしてトランクルーム経営で土地活用する場合のリスクや注意点

一方で、オーナーとしてトランクルーム経営で土地活用を行う際にはいくつか注意しておくべき点やリスクもあります。

初期投資やランニングコストがかかる

オーナーとしてトランクルームを経営する場合、トランクルーム自体を所有することになりますので、コンテナの購入費や設置・運搬などの工事費などの初期投資が必要になります。また、電気代や設備のメンテナンス費などトランクルームの維持管理のためのランニングコストも発生します。ただし、初期投資、ランニングコストともにアパート経営やマンション経営ほどの規模にはならず、不動産投資の中では少ない投資金額で土地活用を行うことができます。土地貸しで土地活用する場合と比べて収益性は高くなりますが、土地貸しでは発生しなかったコストを負担する必要があることは事前に確認しておきましょう。

トランクルームの稼働状況によって収入が変動する

毎月の収入は、トランクルームの利用料売上に連動した収入となります。高稼働率が維持できると土地貸しよりも自分でトランクルームを経営した方が高収益となりますが、オープン当初などで稼働率が低い時期はオーナーの収入も少なくなります。賃貸マンションなどは建築当初から満室になりやすいですが、トランクルームの場合は設置後すぐに満室となるような事業ではなく、毎月徐々に利用者を増やしていく事業です。長期的に見ると収益が安定しやすい事業ではありますが、高稼働率で安定するまでに1年以上かかることが多いということは念頭に置いてトランクルーム経営に取り組みましょう。

トランクルーム経営に向いている土地なのかを見極める

上記のようにトランクルームの稼働状況はオーナーの収入にも直結するため、活用したい所有地がトランクルーム経営に向いているかの適性については十分に検討する必要があります。トランクルームの需要は特に都市部や人口密集地で高くなるため、需要予測や市場調査を専門業者としっかり行うことが重要です。

オーナーとしてトランクルームを経営した場合の収益性をシミュレーション

トランクルームのオーナーとして経営すると、高稼働を維持できれば高い収益性を見込むことができます。トランクルーム経営をした場合、どのくらいの収入を得ることができるのかシミュレーションしてみます。

●初期費用
土地面積：約100坪
コンテナ基数：10基
初期費用：1,543万円　※概算（コンテナ本体/工事費含む）

●賃料設定
部屋数：40室
平均賃料：10,000円
合計賃料：400,000円/月　4,800,000円/年

●ランニングコスト
電気代：3,000円/月
その他経費：5,000円/月
管理委託費：60,000円/月　※売上の15％
費用合計：68,000円/月　816,000円/年

●利益（売上-経費）
年間売上：4,800,000円
年間経費：816,000円
年間利益：3,984,000円

●実質利回り（満室時）
年間利益3,984,000円÷15,430,000円＝実質利回り25.8％

土地貸しのシミュレーションと同規模で算出しましたが、トランクルーム経営による土地活用の年間収益は土地を貸し出すだけの地代収入を大きく上回りました。初期投資やランニングコストを加味しても、実質利回りで20％以上になることが多いため、この点は初期投資に対する利益率の高さとして評価されています。土地貸しよりも高収益の土地活用と言えますが、初期投資の負担やオーナーとして経営する場合のリスクを許容できるかどうかで判断しましょう。

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