トランクルーム投資とは何か？

トランクルーム投資とはどのような事業なのか、なぜ近年注目を集めているのかを解説します。

トランクルーム投資の基本概要

トランクルーム投資とは、倉庫や小型収納スペースを貸し出して収益を得る不動産投資です。トランクルームは、多くの人が季節物や余剰品の保管場所として活用しています。トランクルーム投資では、アパートやマンションなどの賃貸経営と同様に、月額利用料が主な収入源で、トランクルームの運営が効率的であれば高い利回りが見込めます。なかでも、実質利回りが20％を超えるケースもあり、他の不動産投資と比べても収益性が高く、近年注目を集めています。

屋内型と屋外型の違い

トランクルームには主に「屋内型」と「屋外型」の2種類があります。それぞれに特徴や利点があるため、投資家は目的や戦略に応じて選ぶことが重要です。屋内型トランクルームは、ビルやマンション内部の一部にパーティションを設置して運営するトランクルームです。施設内は気温や湿度が安定しているため、高価な物品やデリケートな荷物の収納に適しています。 一方、屋外型トランクルームは、コンテナなどを活用して設置されるトランクルームです。多くの場合、目の前まで車を横付けできるため、荷物の出し入れが頻繁な方や、大量の荷物を収納したい方に適しています。

トランクルーム投資が注目される背景

トランクルーム投資が注目される背景には、ライフスタイルの変化や自宅・オフィスの収納スペース不足があります。都市部で住宅の狭小化が進んでおり、多くの家庭や事業者が荷物の置き場に困っているため、トランクルームのニーズが急速に高まっています。また、断捨離や必要最低限の物しか持たないといった風潮が広がる中、「必要な時だけ使える収納スペース」が現代のライフスタイルにマッチしている点も、市場拡大を後押しする要因となっています。
さらに、トランクルーム市場は年率8％という高い成長率を記録しており、将来的には数千億円規模の市場に拡大すると予測されています。このような環境の中、トランクルーム投資を通じた安定した収益確保や高い利回りの期待が、ますます投資家の注目を集めているのです。

トランクルーム投資の収益性を徹底解説

投資の収益性を図る指標の一つである利回りとはどのような指標なのか、トランクルーム投資の場合、どのくらいの利回りが想定されるのかを解説します。

利回りとは

利回りは、投資金額に対する収益の割合のことを指します。投資をするかどうかの判断材料となる重要な指標で、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回り

表面利回りは「年間売上÷初期費用 × 100」で計算されます。
例えば、初期費用1000万円の投資を行い、年間売上が200万円だった場合、200万円÷1000万円×100＝20で、表面利回りは20％です。
マンションやアパートなどの不動産投資の表面利回りは、地域や物件によって変わりますが、5～10％が相場とされています。

実質利回り

実質利回りは、「（年間売上-年間経費）÷初期費用×100」で計算されます。
表面利回りが初期費用と年間の売上だけで算出した数値に対して、実質利回りでは、売上から実際の運営で発生する諸経費を差し引いた利益から利回りを算出します。
例えば、初期費用1,000万円で年間売上が200万円、年間経費が100万円だった場合、（200万-100万円)÷1,000万円×100＝10で実質利回りは10％です。
不動産投資の実質利回りの相場としては、最低でも3％以上、理想は5％以上が望ましいと言われています。

トランクルーム投資の利回りシミュレーション

トランクルーム投資の場合、どのくらいの利回りになるのでしょうか。今回はテナントや土地を借りてトランクルームを経営する場合にどのくらいの実質利回りになるのか、屋内型、屋外型でそれぞれシミュレーションしてみます。

屋内型トランクルームの利回り

30坪（約100㎡）のフロアを借りてトランクルームを運営する場合を想定し、実質利回りをシミュレーションしてみます。

◼️初期費用
パーティション費：450万円
設置、内装工事　：96万円
合計初期費用　　：546万円

◼️賃料設定
部屋数　：20室
平均賃料：15,000円
合計賃料：300,000円/月　3,600,000円/年間

◼️ランニングコスト
テナント料：165,000円/月　※5,500円/坪で想定
電気代　　：10,000円/月
その他経費：10,000円/月
管理委託料：45,000円/月　※売上の15％
費用合計　：230,000円/月　2,760,000円/年間

◼️収益
年間売上：3,600,000円
年間経費：2,760,000円
年間利益：840,000円

■実質利回り
年間利益840,000円÷初期費用5,460,000円＝実質利回り15.4％

※シミュレーションは稼働率100％を想定した利回りです。稼働率の変動により利回りを下回る場合もございます。
※物件や諸条件により異なります。また、将来の運用成果を保証する物ではありません。

屋内型トランクルームの場合、内装工事費用が大規模にならなければ屋外型よりも初期費用を抑えることができます。あくまで概算になりますが、実質利回り15％前後が目安となりますので、マンションやアパートなどの不動産投資と比較すると高い利回りが期待できます。

屋外型トランクルームの利回りシミュレーション

100坪（約330㎡）の土地を借りてトランクルームを運営する場合を想定して利回りをシミュレーションします。

◼️初期費用
コンテナ一式：1,000万円
設置工事費等：543万円　※運送設置、基礎工事など
合計初期費用：1,543万円

◼️賃料設定
部屋数　：40室
平均賃料：10,000円
合計賃料：400,000円/月　4,800,000円/年

◼️ランニングコスト
テナント料：120,000円/月　※1,200円/坪で想定
電気代　　：3,000円/月
その他経費：5,000円/月
管理委託料：60,000円/月　※売上の15％
費用合計　：188,000円/月　2,256,000円/年間

◼️利益（売上-経費）
年間売上：4,800,000円
年間経費：2,256,000円
年間利益：2,544,000円

■実質利回り
年間利益2,544,000円÷初期費用15,430,000円＝実質利回り16.5％

※シミュレーションは稼働率100％を想定した利回りです。稼働率の変動により利回りを下回る場合もございます。
※物件や諸条件により異なります。また、将来の運用成果を保証する物ではありません。

屋内型と比較して初期費用は高くなりますが、利回りはこちらも15％～20％前後が目安で、一般的な不動産投資と比較して高い利回りが期待できます。

今回のシミュレーションでは、テナントや土地を借りてトランクルームを運営する想定をしています。もし、すでに所有しているビルや土地を活用する場合は、ランニングコストのテナント代や土地代がかからないため、実質利回り20％以上を実現することも珍しくありません。

トランクルーム投資のメリット・デメリット

高利回りが魅力のトランクルーム投資ですが、利回りのほかにどのような特徴があるのか、メリット・デメリットを解説します。

安定したキャッシュフローが得られる

トランクルーム投資は、安定したキャッシュフローを得られる点が大きなメリットです。マンション、アパートなどと同様に、トランクルーム契約者からの月額利用料が定期的に発生します。特に現在はモノを長期間保管したい、収納スペースが足りず自宅以外の場所で保管したいという需要が高まりつつあり、トランクルームの稼働率も高水準を維持しています。契約者が継続的に利用すれば、空室率が低くなるため、利回りも安定しやすい傾向があります。

初期投資と運用コストが割安

トランクルーム投資は、ほかの不動産投資と比較して初期投資や運用コストが割安である点が特徴です。一般的なマンション投資などと比較すると、トランクルーム投資は建設費や修繕費用が抑えられることが多く、低コストで始められる投資の一つと言えます。また、ランニングコストも管理業務が比較的簡易であるため、維持費を低く抑えることが可能です。

投資リスクと資産価値

どの投資にもリスクは存在し、トランクルーム投資も例外ではありません。例えば、出店した地域のトランクルーム需要が少ない場合、想定していた稼働率を達成できず、利回りが低下する可能性があります。ただし、居住用ではないトランクルームは、築10年、築20年など設備が古くなったとしても得られる利用料が下がったり、収益が悪化したりすることはありません。周辺の賃料相場が変わらなければ、物件の資産価値が比較的安定しやすい投資手法となるため、適切なリスク管理を行えば事業を継続しやすいとも言えます。

競合の出店や需要変動の影響

トランクルーム市場では年々競合が増加しており、この点がデメリットになることもあります。特定エリアで同様のサービスを提供する業者が増えると、価格競争に巻き込まれる可能性があり、収益性が低下するリスクがあります。また、経済状況や生活スタイルの変化により、トランクルームの需要が一時的に減少することも想定されます。そのため、競合や需要動向を事前に把握し、強みのある運営計画を立てることが重要です。

成功するトランクルーム投資のポイント

トランクルーム投資で高利回りを実現する、収益を安定させるために大切なポイントを解説します。

立地選定の重要性

トランクルーム投資において立地選定は極めて重要な要素です。トランクルームの利用者は、自宅やオフィスからアクセスしやすい場所を求めるため、交通の便が良い場所や住宅街、会社・オフィスが多いエリアが人気です。また、近隣に競合施設が少ないことも収益性を高める重要な条件となります。さらに、地域の世帯数や人口動態を調査して、需要が見込める場所を選ぶことが成功への鍵となります。このような条件を考慮することで、高い利回りを実現する可能性が高まります。

適切な運営とマーケティング戦略

トランクルーム投資で利益を最大化するには、適切な運営とマーケティング戦略が必要です。運営面では、清潔さや安全性を保つことが利用者の満足度向上につながります。また、空室を減らし稼働率を高めるためには、効果的なプロモーションや価格設定が求められます。オンライン広告やSNSを活用した集客戦略、既存顧客からの紹介プログラムなども有効です。これらの取り組みによって、安定した収益と高い利回りを実現することが可能になります。

業務委託するトランクルーム運営会社の選定

トランクルーム投資を効率的に進めるために、トランクルームの運営については業者に委託するのがおすすめです。運営会社は集客、契約手続き、クレーム対応など煩雑な管理業務を代行してくれるため、投資家は多くの労力をかけずに収益を得られます。特に、不動産投資の知識が少ない人や、本業で忙しい人には非常に有益と言えます。業務委託費用が発生し、実質利回りが減少する一因にもなりますが、個人でトランクルームを集客するのはなかなか難しいため、プロのサポートを受けることで、効率的かつ安定したトランクルーム投資を実現しやすくなります。

高利回りを実現するトランクルーム投資ならドッとあ〜る！

業界トップクラスの運用実績を誇るドッとあ〜るコンテナは、全国で2万室以上のトランクルームを運営しています。トランクルーム投資で重要な立地の選定は、独自のBIツールを用いた精度の高い市場調査、商圏分析を実施し、集客においては、社内には専門のマーケティング事業部を設置し、ウェブ集客の強化に取り組んでおります。自社ブランドの集客サイトを中心とした圧倒的な集客力で安定したトランクルーム経営をサポートしています。高利回りのトランクルーム投資をご検討の方はぜひドッとあ〜るコンテナにご相談ください。