トランクルーム投資とは？基本的な仕組みとビジネスモデル

トランクルーム投資の概要と市場規模

トランクルーム投資とは、自ら所有する土地や貸借した土地にトランクルームを設置し、それを利用者に貸し出すことで収益を得るビジネスモデルです。家庭内の収納スペース不足や、自宅に置けない物の保管需要が拡大している現代では、特に都市部を中心に人気の投資方法となっています。
トランクルームの市場規模は現在800億円ほどですが、その市場規模は年々成長しており、10年前と比較すると、約10倍の規模に拡大しています。今後もますます市場規模の拡大が予測されており、2030年には1,152億円まで成長するとされています。（矢野経済研究所推計）

トランクルーム投資の収益化の仕組みと運営の基本

トランクルーム投資の収益は、主に利用者からの賃料収入によって得られます。運営方法にはいくつかのパターンがありますが、「管理業務委託タイプ」や「サブリースタイプ」、「土地の貸し出しタイプ」が代表的です。トランクルーム投資で失敗しないために、基本的なトランクルーム運営の仕組みを理解しておきましょう。

管理業務委託タイプ

管理業務委託タイプは、投資家がオーナーとしてトランクルームの物件を所有し経営主体になるタイプで、最も一般的なトランクルーム投資の経営方法です。トランクルームの物件購入費用や工事費、運営にかかる維持費などを投資家が負担し、トランクルームの管理業務については専門の運営会社に委託して運営します。

オーナーの収益は、トランクルーム利用者から得られる賃料収入がそのまま収益となるため、利用者が増えるほどオーナーの収入も増加します。管理会社には賃料収入に応じて10％～20％ほどの管理委託手数料を支払います。トランクルームの集客、契約手続き、利用料の入金管理、現場管理など、トランクルーム経営に関するほぼすべての管理業務を委託できるため、管理の手間はほとんどありません。

ただし、オーナーの収入は利用者の増減に応じて変動するため、トランクルームの利用者が少ないときは赤字になることもあります。管理業務委託タイプは経営開始当初は赤字運営で、利用者が増えてくるとオーナーの収入も徐々に増加、収益が安定し、満室稼働になるとオーナーの収益を最大化できる経営タイプといえます。

サブリースタイプ

サブリースタイプは、トランクルームの物件購入費用等を投資家が負担し、購入した物件を運営会社に一定の金額で借り上げてもらう経営タイプです。先に解説した管理業務委託タイプは、利用者からの賃料収入に応じてオーナーの収入が変動しますが、サブリースタイプは利用者の増減に関わらず、オーナーは一定の収入を得ることができます。一般的には満室賃料の60％～70％が基準になることが多いです。

土地の貸し出しタイプ

所有している土地をトランクルームの運営会社に貸し出し、土地の賃貸料を運営会社から受け取るタイプです。基本的に土地を貸し出すだけなので、トランクルームの建築費や工事費などの初期投資はかかりません。土地を所有している必要がありますが、初期投資もなく、失敗リスクが少ないトランクルーム投資の方法といえます。

トランクルームの主要なターゲット層とニーズ

トランクルームの主要なターゲット層には、子供の成長につれて荷物が増えてくるファミリー世帯、小規模なオフィス利用者、趣味の道具やバイクの保管場所を求める人々などが挙げられます。
特に都市部では、住環境がコンパクト化していることから、日常の収納不足を補うニーズが急増しています。

一方で、地方部では趣味や季節物の保管ニーズ、ビジネスの商品在庫、備品の保管としての利用が中心です。近年では盗難防止としてバイク保管の需要が高まってきており、屋外トランクルームであればバイク保管にも対応することも重要です。このように、トランクルームのターゲット層やニーズをしっかり理解することで、マーケティングや価格設定に役立てることができます。

トランクルーム投資と他の不動産投資の違い

トランクルーム投資は、通常の不動産投資と比べて初期費用が抑えられやすい点が大きな特徴です。一般的なアパート投資やマンション経営では建築コストが高額になるのに対し、トランクルームはコンテナ型や屋内型の施設を選ぶことで、比較的低コストから始めることができます。

また、賃貸住宅と違って空室リスクが分散されることも強みの一つです。トランクルームは複数の利用者が小単位でスペースを借りるため、一部の空室でも収益に大きな影響を与えにくい仕組みになっています。

トランクルーム投資を始める方法

トランクルーム投資を始めるには、まず土地の確保が必要です。自ら土地を所有している場合は、その土地を活用することで無理なく始められます。ただし、トランクルームは建築物となりますので、土地の所在地によっては自治体が指定する都市計画や地区計画による建築制限がかかることもあります。トランクルーム需要の有無と合わせて、建築の制限などについても運営業者に確認してもらいましょう。

一方で、土地を所有していない場合は、トランクルーム事業者が販売する投資物件を購入したり、土地の購入や土地の賃貸から運営会社に紹介してもらうことでトランクルーム投資を始めることが可能です。

トランクルーム投資の初期費用

気になるトランクルーム投資の初期費用ですが、基本的にはすでに所有している土地での経営、もしくは借地でのトランクルーム運営になることが多いため、土地を購入する必要がありません。土地購入費用がないことに加えて、建築物にかかるコストも安く抑えられるため、マンション・アパート投資などと比較すると初期費用が少なくなることが多いです。

具体的には、トランクルーム投資の場合、1,000万円～2,000万円ほどでコンテナ10基前後のトランクルーム経営をスタートできます。対して、アパート経営の場合は8室程度の小規模でも5,000万円以上の建築費がかかることが多いです。その他、コインランドリー投資でも、洗濯機や乾燥機などの機械代が高額になることが多く、初期費用として2,000～4,000万円が必要になります。

それぞれローンやリース契約を組むことでキャッシュとしての初期費用を抑えられることもありますが、収益化に失敗するリスクを考えると、事業にかかる投資額や初期費用が少ないというのはトランクルーム投資のメリットのひとつです。

トランクルーム投資の失敗事例とその背景

需要を見誤った立地選定の失敗

トランクルーム投資において、立地選定はトランクルーム事業の成功、失敗の鍵を握る重要な要素です。出店地域のトランクルーム需要を見誤ると顧客が集まらず、空きスペースが埋まらない状態に陥ります。このような失敗は、周辺地域の住民層や人口動態を十分に調査せず、トランクルームの利用ニーズが低い地域に出店してしまうことに起因します。立地選びを誤ると、初期投資の回収が難しくなり、経営に行き詰まる場合があります。

料金設定ミスによる失敗

競争力のある料金設定は、トランクルーム経営の成功に直結します。料金を高く設定しすぎた場合、競合他社に顧客を奪われるリスクが高まります。

一方で、料金を安くしすぎると収益が下がり、運営が成り立たなくなる可能性があります。料金設定ミスによる失敗を回避するために、出店地域におけるトランクルームの賃料相場やターゲット層を的確に分析し、適正な料金を設定することが不可欠です。

競合他社の増加による失敗

トランクルーム市場が拡大する中で、競合他社の増加も投資家にとっての失敗リスク要因となります。特に、同一地域に短期間で複数のトランクルームが新規出店された場合、顧客の奪い合いから稼働率が下がり、大きな損失を招く可能性があります。競合との差別化を図れない場合、不安定な経営状況に陥りやすくなります。

資金繰りの失敗

適切な資金計画がないままトランクルーム投資を始めると、運営中に資金難に陥るリスクが高まります。初期投資費用だけでなく、運営にかかる維持費や修繕費、広告費などを見落としていたケースが失敗の原因の一つです。特にトランクルーム運営においては、出店直後の数ヵ月間は赤字運営になることが多いため、計画不足や過剰な借入は、投資家を経営破綻に追い込む可能性があるため注意が必要です。

節税対策を過信した失敗

トランクルーム投資は、減価償却費の計上による節税効果もありますが、節税効果を過信し、需要や収益性を軽視すると経営で失敗するリスクが高まります。節税対策や節税効果というのも投資目的の一つとして大切ですが、まずはトランクルーム投資の収益性がしっかりと確保できる戦略を立てることが重要です。

盗難や災害による失敗

トランクルーム経営において、盗難や自然災害による損失リスクも念頭に置かなければなりません。十分な防犯対策をしていない場合、トランクルーム利用者が被害に遭い、信頼を失い稼働率の低下につながる可能性があります。
また、地震や台風などの災害による設備の被害や荷物の損失が訴訟問題に発展することもあります。万が一の盗難や災害で失敗しないために、保険の活用なども視野に入れる必要があります。

会社選びの失敗

トランクルーム運営については業者に委託することが多いと思いますが、信頼できるトランクルーム運営会社を選ぶことが大切です。実績やサービス内容を十分に確認せずに運営会社選びで失敗すると、適切な集客対策が講じられず、稼働率が低下する可能性があります。
また、業者による管理の不備が原因で顧客トラブルが発生することもあります。慎重な会社選びが、安定したトランクルーム経営の鍵となります。

失敗を防ぐための成功のポイント

需要に合った立地の選び方

トランクルーム投資の成否は、立地選定に大きく左右されます。立地を選ぶ際は、周辺の人口密度やライフスタイル、収納スペースに対する需要などをしっかりと調査することが重要です。家庭内の収納需要が高い住宅地や駐輪・収納ニーズが見込まれる都市部では、トランクルームの利用者が期待できます。

一方、過疎地や需要のないエリアに設置すると、稼働率が低迷し、収益が上がらないことがあります。そのため、土地活用を考える際には、地域ごとの需要をしっかりと把握し、専門家の意見を参考にするのも効果的です。

適切な価格設定とターゲット層の分析

料金設定を誤ると利用者が集まらず、トランクルーム投資は失敗に終わる可能性があります。価格が高すぎれば競争力を失い、低すぎれば利益を圧迫するため、ターゲット層に合った適切な料金を設定することが大切です。
例えば、学生や若い世代をターゲットにする場合は、リーズナブルな価格が求められる一方、個人事業主や法人向けには利便性や安全性をアピールし、高品質なサービスと価格のバランスを考える必要があります。

また、地域ごとの賃料相場を調査し、他のトランクルームや不動産投資物件との比較を行うことも欠かせません。

競合との差別化を図るマーケティング戦略

競合が多く存在する場合、同質的な施設では選ばれにくいため、他のトランクルームとの差別化が成功への鍵となります。例えば、防犯カメラの設置や24時間利用可能なシステム、ウェブ予約機能の提供など、利便性や安全性を向上させる施策が大切です。

また、ユニークな付加価値を提供することで顧客満足度を高めることも効果的です。
地元の生活様式やニーズに合ったサービスを展開するだけでなく、SNSやインターネット広告を活用したプロモーションを行うことも集客力の強化につながります。

適切な資金計画とリスクヘッジ

トランクルーム投資を成功させるには、詳細かつ現実的な資金計画が必要です。初期投資や運営費用を明確にし、適切な予算配分を行いましょう。また、売上が不安定になる時期を想定し、リスクに備えた資金を確保しておくことも重要です。

さらに、保険加入や専門家のサポートを受けることで、災害や盗難による損失リスクを最小限に抑えることができます。
経営計画を立てる際には、収支の見通しを慎重に検討し、無理のない事業運営を心がけましょう。

プロが教えるトランクルーム投資の活用術

空き地活用による収益の最大化

トランクルーム投資では、空き地・空きスペースを効率的に活用することで収益を最大化することが可能です。特に活用されていない遊休地がある場合、そこにコンテナ型や倉庫型のトランクルームを設置することで、安定した賃料収入を得ることができます。

さらに、市場動向やエリア特性を調査し、最適なプランを選ぶことが成功へのポイントです。トランクルームのサイズ展開やバイクガレージの設置など、地域の需要に基づいた設計を行うことで競争力を高めることができます。

ITを活用した効率的なトランクルーム運営

IT技術の活用は、トランクルーム投資の効率的な運営において重要な役割を果たします。たとえば、オンライン予約システムや監視カメラなどを導入することで、顧客が24時間利用できる利便性を提供すると同時に、防犯体制を強化することが可能です。
また、運営データの分析にITを活用し、出店地域の選定や市場調査、競合分析を行うことで、収益性が高いトランクルームの出店を行うことができます。

顧客満足度向上の工夫と施策

トランクルーム投資で成功するためには、顧客満足度を高めるための具体的な施策が求められます。一例として、荷物の搬入・搬出時における利便性を考慮したアクセスの良い立地選定や、清潔で安全な施設管理が挙げられます。また、顧客ニーズに応じた柔軟な契約プランを提供することで、幅広いユーザーを獲得できます。カスタマーサポートの強化も競合差別化の重要な要素です。

長期的な成長戦略の立て方

トランクルーム投資で安定した収益を築くためには、長期的な成長戦略が欠かせません。
需要の変化や競合状況を定期的に分析し、それに応じて経営方針を見直すことが必要です。たとえば、競争力を高めるキャンペーン施策の実施や、マーケティング戦略の見直しなどを行うことが安定したトランクルーム運営につながります。

さらに、収益の一部をトランクルームの新規出店や施設の修繕費として再投資することで、トランクルーム投資を持続的に事業拡大させることが可能です。

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